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Milano: scoppierà la Bolla Moratti
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Un affezionato lettore mi aveva scritto:

Caro direttore,

ieri ho comprato il Corriere della Sera
, che aveva un corposo allegato riservato ad annunci immobiliari. Colpito dalle dimensioni (84 pagine formato tabloid) lho esaminato e fatto alcune stime. Ne ho ricavato che per Milano città cerano circa 2.500 inserzioni, e non tutte relative a singoli vani, ma anche a complessi di nuova realizzazione e al famoso progetto City Life (quello di Fuksas & C, da 6.500 a quasi 12.000 € al metro quadro, tra laltro). cerano inoltre circa 250 offerte di case per affitto, più circa 250-300 inserzioni per vendita e affitto in provincia di Milano. Nel fascicolo non cerano box singoli (su questo argomento segnalo che a Milano zona ovest, dove abito, ci sono due cantieri per nuovi box fermi per il fallimento delle aziende appaltatrici delle costruzioni, mentre altri box recentemente aperti in zona sono largamente inutilizzati). Sul Corrierone stesso cerano pure 4 pagine di vendite immobiliari del tribunale dappello di Milano, con case private e ad uso azienda pignorate in Milano e provincie limitrofe, per una cifra complessiva di circa 200-250 vendite. Mi sembra che ci sia un po troppa offerta in giro, considerando la congiuntura, che si continua a costruire e che il nuovo PGT prevede la costruzione di più di 500.000 (cinquecentomila) nuovi vani in una città che invecchia e perde abitanti. Mi domando se e quando scoppierà la bolla… .una bolla spagnola? Concludo riferendo una cosa dettami da un conoscente che lavora in Fondiaria SAI. Sembra che Ligresti voglia uscire dal progetto City life prima che sia troppo tardi…  Ma questi potrebbero essere pettegolezzi.


Cordiali Saluti

JP

Milano


Ho girato la lettera ad un altro lettore, professionalmente esperto del settore immobiliare milanese. Ecco la sua risposta:

(
Maurizio Blondet )


La situazione dell’immobiliare a Milano è  effettivamente sospesa sull’abisso, perchè la più parte dei cittadini, anche di buon livello culturale, non vuole vedere, si rifiuta di vedere anche l’ovvio, la tempesta che si sta formando.

Non la definirei bolla spagnola tuttavia, anche se il termine rende bene l’idea. In primo luogo la bolla spagnola è stata ingenerata da un problema di sovracostruzione che si è abbattuta sui mutui bancari. In Italia l’effetto è stato decisamente inferiore. In secondo luogo, l’effetto sul territorio in Spagna è stato drammatico. In intere regioni ovunque case in costruzione abbandonate, anche a poco dalla realizzazione, persino con il tetto già edificato. E’ utile percorrere alcune regioni e vedere di persona per capire la portata degli avvenimenti. I costruttori sono stati sorpresi in pochissimo tempo, come dei naviganti a poche miglia dalla costa dall’arrivo di uno spaventoso e inatteso fortunale, e hanno ritenuto, giudicando la partita ormai persa, che non ne valesse la pena di investire altri soldi.

Qui a Milano la situazione è diversa, ma più complessa.  Dividerei la vendita dalla locazione, che non sono mai assimilabili; in taluni periodi, persino nel corso degli ultimi anni, vendita e locazione hanno avuto percorsi contrastanti e complementari. A Milano il problema bancario dei mutui non ha avuto effetto o comunque in misura trascurabile, perchè insiste su un territorio ricco, già edificato, anzi iperedificato. La città risente dell’incontro perverso di tre fattori: diminuzione della popolazione e contestuale iperedificazione ancora in corso, tracollo del reddito di chi cerca casa, chiusura di molti uffici e attività con minore pressione di trasferimenti su Milano per ragioni di lavoro.

L’effetto di ciò sulle locazioni è stato: abbondanza dell’offerta e calo delle richieste in termini numerici e di disponibilità economica dei potenziali clienti. Ma non si pensi che ciò si sia tradotto in un crollo immediato e radicale dei prezzi, come si sarebbe potuto pensare. Molti proprietari non indietreggiano nelle richieste e preferiscono lasciare vuoti gli immobili.

In molti casi si tratta di rigidità (è sempre spiacevole andare indietro) e di scarsa apertura mentale, ma in moltissimi altri di impossibilità a farlo perchè, dato il livello di tassazione da esproprio, sotto una certa cifra si rischia anche di finire sotto il punto di pareggio, specie se càpitano imprevisti tutt’altro che infrequenti, quali morosità e danneggiamenti, a difendersi dai quali la proprietà è lasciata nuda e indifesa, con una magistratura schierata nei decenni passati oltre ogni ragionevolezza contro la proprietà.

A ciò si aggiungano le difficoltà, al limite della persecuzione, per registrare i contratti, poste dalle Agenzie delle Entrate e le continue vessazioni poste in essere da nuove incombenze (certificazioni energetiche, Conciliazione obbligatoria e altro).

Non dobbiamo dimenticare che molti immobili per essere messi sul mercato, specie dopo lunghe affittanze, necessitano di profonde e costose ristrutturazioni, i cui costi , in questa situazione non potrebbero più essere recuperati in un numero decente di anni, come in passato. Ciò è dovuto in primo luogo alle molte leggi relative alle messe a norma, a volte varate nel corso degli anni in maniera ragionevole, talora invece in ossequio alle varie lobby e spesso eccessive e senza corrispettivi in Europa, ma le cui conseguenze ricadono sui privati cittadini.

In secondo luogo la spietata concorrenza mette fuori mercato gli immobili più vetusti o con qualche limite.

Il risultato dunque, sia che si affitti (a prezzi fortemente ribassati, intorno al punto di pareggio e assumendosi molti rischi) sia che non si affitti (azzeramento degli introiti, a fronte di una costante delle spese fisse, quali ICI, spese condominiali, spese straordinarie, tasse locali, etc.) è comunque improntato ad una discesa degli utili.

Quanto alle vendite, il numero di offerte è strabocchevole, ma potenzialmente è ancora più grande proprio perchè nel numero sarebbero da includersi anche tutti gli immobili di cui sopra, vuoti per l’impossibilità a locare con utili.

Le quotazioni non sono ancora scese in maniera significativa in parte per la rigidità di chi non vuole vendere, in parte per l’impossibilità a farlo, essendo stati acquistati in bolla, ad un valore superiore a quello attuale. E si continua a costruire... Ma vediamo chi e come.

Il privato, la piccola impresa, ormai si sono completamente ritirati. Restano i grandi gruppi. Tuttavia anche in questo settore chi si sottopone al mercato è a rischio fallimento. E’ noto il caso Santa Giulia del costruttore Zunino. Quanto a Ligresti, con City Life, in zona ex-Fiera, la situazione non sembra molto promettente.

Il complesso è famoso a Milano per essere stato miracolato attraverso il cambio repentino e in corso d’opera delle destinazioni d’uso, alterando la destinazione da prevalentemente commerciale a prevalentemente abitativa.

Di certo in questa ruggente fase molti sono i misteri e i colpi di scena cui ci hanno abituato i nostri amministratori: penso al ritrovamento delle cimici sotto le scrivanie in Comune, nell’ufficio di un dirigente; penso al numero esorbitante di vani, 508.000, di nuova edificazione previsti dal PGT, in una Milano che perde abitanti, penso alla contraddizione di un Sindaco, Moratti, che vara provvedimenti anti-smog, bloccando la circolazione delle auto per ben due domeniche consecutive, senza pensare alle conseguenze di ciò sulle nuove edificazioni e alla eliminazione di molte piazze alberate, per parcheggi che in molti casi non sono stati neppure mai completati, alla eliminazione del bosco di Gioia per edificare la nuova e inutile sede della Regione Lombardia e a molto altro.

Ciò che stupisce di questi grandi costruttori è, sì, diciamolo, l’incompetenza, la mancata conoscenza del mercato, del settore immobiliare. Essi, volponi rotti ad ogni esperienza e trattativa, paiono però  ignorare ciò che gli operatori veri conoscono da tempo. Se un privato mostrasse tale ignoranza del mercato, sarebbe rapidamente in fallimento.

Si pensa alle pressioni fatte sul Comune per mettere City Life a destinazione commerciale in un momento in cui il commerciale era già spacciato da tempo. Al passaggio da commerciale ad abitativo quando ormai vi sono lotti di invenduto nell’abitativo; sempre fuori tempo. Perché?

Sia concesso un sospetto: tanto prima o poi qualche Ente Pubblico interverrà a rilevare le perdite. Chi sa che avrà le spalle sempre parate, può permettersi di avere le informazioni sull’immobiliare da rapporto Nomisma.

Quanto alle quotazioni mirabolanti di complessi come City Life, esse sono addirittura superate nel nuovo complesso di Porta Nuova, che è l’unica piccola enclave a Milano a tenere, forte di una prodigiosa quanto illusoria opera di pubblicità, di costruzione di un mito, quello dei grattacieli al centro di Milano.

L’uomo è un animale gregario e, in questo caso, suggestionabile per l’aura di esclusività che è stata sparsa su questi abitativi; si pensi che per accedere alla sola visita con animazione video virtuale è necessario il versamento di  5.000 euro di cauzione. Qualche primo appartamento è stato venduto, ma il problema sono i secondi, i terzi, gli ultimi.

E’ utile qualche accenno alla situazione demografica. Milano sta perdendo abitanti e ne perderà ancora di più in futuro. I prezzi sono destinati ad un forte ridimensionamento e sarebbe il caso che le famiglie cominciassero a prenderne coscienza. Un punto su cui riflettere è che, mentre nel passato le nuove edificazioni hanno sempre riguardato la cintura esterna, lasciando inalterato il centro con i suoi immutati valori, per la prima volta l’attacco è nel cuore della città, addirittura in zona Fiera e in zona Porta Nuova-Corso Como, dove viene immesso un esorbitante numero di nuovi appartamenti, che scardineranno lo status quo e le certezze a lungo cullate sui valori immobiliari dei privati, proprio in un momento in cui la giacenza, l’invenduto, è già altissima.

I potentati stanno affilando le armi e hanno già dichiarato guerra ai privati, nel contendersi i pochi acquirenti dei prossimi anni con colpi sleali. A cosa serve infatti  il certificato energetico, se non a spingere le nuove edificazioni dei grossi gruppi e marginalizzare le costruzioni passate, in mano ai privati?

Molto interessante anche l’ultima recente mossa riguardo l’innalzamento dei metri quadri per l’idoneità alloggiativa, che mette fuori mercato tutti i piccoli appartamenti (metri 28,8 solo per 1 persona), che avevano come principali clienti gli extra- comunitari. Tale mossa avvantaggia di nuovo le recenti costruzioni con nuovi standard e rende residuali gli immobili di tale tipo in mano ai piccoli privati. Senza contare le disparità di trattamento fiscale tra i privati e le Società di Investimento Quotate, le SIIQ.

La guerra è solo agli inizi, anche se le corazzate sono già in campo e con alleata la politica unita contro i propri stessi cittadini.

Solo a quel punto, quando saranno ultimati tali edifici, si potrà parlare davvero di rischio di bolla spagnola. Se davvero questo PGT venisse realizzato in una situazione immobiliare così asfittica e grave, con una crisi economica galoppante, con un saldo demografico in perdita, allora sì che ci troveremmo davvero in una situazione spagnola, ma questa volta con i palazzi un tempo abitati e abbandonati, a cominciare dalle periferie verso il centro.

E’ questo che si vuole?

Queste mosse, così irragionevoli e sbagliate, in una crisi così conclamata che colpisce soprattutto Milano, che è tra i territori italiani più esposti alla globalizzazione, fanno tanto venire in mente la scelte inopportune dell’andare dritti verso l’iceberg, senza mutare la rotta, che hanno caratterizzato la politica finanziaria della FED nel periodo prima della crisi.

Ma a scapitarne e a restare abbandonate non saranno, come in Spagna, le nuove edificazioni, ma, temo, le case del passato: non solo quelle di scarso valore, ma anche le case di pregio, i tipici palazzi di ringhiera milanesi anche di lusso, gli eleganti stabili liberty inizio secolo, gli edifici dell’Ottocento. Questi soffriranno, perchè le nuove edificazioni hanno permeato con i loro stili tipo Miami/Barcellona/New York, attraverso innumerevoli serial televisivi, film, riviste, i gusti e le teste dei nuovi milanesi, al punto da modificare radicalmente i gusti, buttare alle ortiche ogni conoscenza e amore di un passato architettonico nobile e, come è stato fatto con l’arte moderna, attuare una cesura definitiva con la nostra tradizione. Questo progetto di ripudio del passato, di sconfessione di tutta la nostra tradizione, si rivela anche nelle simbologie massoniche, neppur tanto velate, ravvisabili in alcuni progetti.

Infine, ultima considerazione. Sta sfuggendo un fenomeno per ora sotto traccia, ma per nulla marginale, l’insolvenza delle spese condominiali nei condomìni, soprattutto di periferia, dove le fasce deboli di italiani e di extracomunitari, detentori di mutui, stanno perdendo il lavoro e non riescono più a pagare.

Se il fenomeno dovesse ampliarsi numericamente, si potrebbe arrivare alla paralisi dei condomìni e al loro fallimento, con conseguenze che mai nessuno aveva previsto neppure come possibilità teorica.

Per l’intanto, a far comprendere quanto sia grave la situazione, ad occupare e a richiedere in affitto le ex portinerie, ovvero immobili residuali, fino a poco tempo appetite solo dagli extra comunitari, si stanno affacciando i giovani ingegneri italiani.

Questo per spiegare che la favola è finita.

C. L.


 
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